发文单位:贺州市物价局 贺州市房产管理局 | 成文日期:2014年09月19日 |
标 题:贺价格[2014] 30号 贺州市物价局贺州市房产管理局关于印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(试行) 的通知 | |
发文字号:贺价格[2014] 30号 | 发布日期:2014年09月19日 |
附件:
贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则
(试行)
第一条 为规范我市物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发〈广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法〉(试行)的通知》(桂价格〔2013〕62号)的有关规定,结合我市实际,制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于贺州市辖区内经工商行政管理机关登记注册,并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业,按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。
第三条 本实施细则所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的公共设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。
第五条 市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责全市住宅小区物业服务收费的管理监督工作。
第六条 物业服务收费按不同物业的使用性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。
依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价;依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。
第七条 实行政府指导价的物业服务收费,采取分等级定价方式。由市价格主管部门会同市房产行政主管部门根据物业服务等级标准及服务质量、服务成本等因素,制定各等级基准价及浮动幅度(最高不超过15%)。
物业服务等级标准,由市房产行政主管部门参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布(详见附件)。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费,具体标准由物业服务企业按照市房产行政主管部门评定的服务等级,在对应的经市价格主管部门规定的等级收费基准价及浮动幅度范围内确定,并报经市价格主管部门核准备案后执行。
实行市场调节价的物业服务收费,由物业服务企业与业主委员会双方协商确定。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费,价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。
调整政府指导价的物业服务收费应进行成本监审。
第十条 住宅小区物业服务等级三年评定一次,达不到等级服务标准的须进行整改,整改不达标的,经市房产行政主管部门认定,作降级处理。
业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议双方协调不下的,可按照《广西壮族自治区物业管理条例》的规
定,由乡镇人民政府、街道办事处会同房产部门进行调解。
第十一条 按照鼓励先进、优质优价的原则,对荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的项目,其物业服务收费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意,并经房产行政主管部门核实、价格主管部门核准,按项目现行物业服务收费标准上浮幅度不超过10%;荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,物业服务收费标准上浮幅度不超过8%;荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的项目,物业服务收费标准可上浮幅度不超过5%。
第十二条 物业服务费按《房屋所有权证》(未办理《房屋所有权证》之前按购房合同)标注的建筑面积计收。
第十三条 实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润(利润率不高于8%)。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用(含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取);
3、物业管理区域(包括单元楼道)清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域消防设施维护费用;
6、物业管理区域秩序维护费用;
7、物业服务企业办公费用;
8、物业服务企业固定资产折旧;
9、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
10、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用,不得计入物业服务成本。
物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。
第十四条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。
建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的物业服务收费,应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行。建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业服务等级,在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准,并报市价格主管部门备案。
达不到法定交房条件的住宅小区或尚未出售的物业,物业服务收费由建设单位承担;因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当相应降低,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市房产行政主管部门认定。
第十五条 住宅小区竣工验收合格后,业主或者物业使用人应当从物业交付之日起,根据市价格主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。
第十六条 物业服务合同中约定的,物业服务费可以预收不超过6个月的物业服务费。
第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,但不得向业主收取手续费。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第十八条 物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的,物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费(含装修管理提供服务),住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门制定并公布(详见附件)。物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。
装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用,按实际发生数额由业主或使用人承担。
第十九条 实行小区出入证管理的,建设开发单位要为每户免费配置出入证(含IC卡等)3张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的,物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门制定并公布(详见附件)。住宅物业交付使用之后,小区新配置或升级改造智能门禁系统的,其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意,或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,所得收益主要用于补充住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 住宅小区(含住宅小区的商业、办公、住宅楼)停车收费实行政府指导价,具体收费标准由当事人在规定的基准价和浮动幅度内以合同的形式约定。具体收费标准由价格主管部门制定并公布(详见附件)。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。车辆停放服务费用于车位(车库)的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。
业主在物业管理区域内的公共停车位(车库)内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。业主在自己拥有使用权的车位(车库)内停车应交纳车位物业服务费。出租车位的单位(或个人)收取车位租赁费后不得再向承租人收取车辆停放服务费,车辆停放服务费由出租单位(或个人)承担。
业主或者物业使用人对车辆有保管要求的,应当与物业服务企业另行约定。
物业服务企业收取车辆停放服务费后不得再向业主收取车位物业服务费。
占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的,应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费,收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放服务费标准,所得收益主要用于住宅专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目,每6个月定期向全体业主公布收支情况。
第二十二条 治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。
其他车辆在物业管理区域内停放1小时以内的免费,超过1小时的,物业服务企业可按照价格主管部门规定的收费标准收费。
在商场配套车库车位停放超过1小时的,物业服务企业可按照价格主管部门规定的收费标准收费。
第二十三条 物业服务企业根据业主的自愿委托,提供物业服务合同约定以外的服务,其收费由双方协商。
第二十四条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门、单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同。
第二十六条 物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。
物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第二十七条 对物业服务收费有争议的,业主、物业使用人或物业服务企业,可以向物业所在地价格主管部门及房产部门申请协商调解。
第二十八条 物业服务收费必须按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受市价格、房产行政主管部门及业主的监督。
第二十九条 物业服务企业必须每年初在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第三十条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
第三十一条 市价格主管部门应加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚:
(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;
(二)自立收费项目或者自定标准收费的(业主自愿委托要求提供特定服务的除外);
(三)强制或者变相强制服务并收费的;
(四)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;
(五)不按规定实行明码标价的;
(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。
第三十二条 本细则实施前已签订物业服务合同尚未到期的,按原合同约定执行,合同到期后按本细则规定执行。
第三十三条 本市三县可参照本细则制定具体实施办法,并报市物价局、市房产管理局备案。
第三十四条 本实施细则由市价格主管部门、市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。
第三十五条 本实施细则自2014年10月1日起试行。本细则实施前有关规定与本细则不符的,按本细则执行。
附件:一、贺州市物业管理服务等级标准
二、贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表
三、贺州市住宅小区车辆停放服务收费标准表
四、贺州市住宅小区物业服务等级标准和收费标准备案表
附件一
贺州市物业管理服务等级标准
一级标准
一、综合服务
(一)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务明确。
(二)承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(三)设有服务接待中心,办公设施设备先进完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。公示24小时服务电话,有专职客户服务人员,24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉,水、电、气等紧急报修30分钟内、其他报修按双方约定时间内到达现场,建立报修、投诉台账并有完整的报修、维修和回访记录,回访率100%;夜间有管理人员值班,处理突发紧急事件。
(四)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(五)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
(六)在物业服务中心悬挂(或张贴)物业服务企业资质证
书(或复印件)、项目负责人照片,公示物业服务收费项目、标准及依据。
(七)管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
(八)每单元设置信息栏,在小区的显著位置开辟公共信息栏。涉及住户正常生活的物业服务重要事项,应在小区主出入口、各楼层单元门张贴通知,履行告知义务。
(九)建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
(十)定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务技能培训,每年接受继续教育培训人员不少于30%(与行业培训机构挂钩)。
(十一)及时解答业主咨询和处理业主投诉,每年进行一次物业管理服务满意率调查,覆盖面占全体业主60%以上,满意率达85%以上。
(十二)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(十三)按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。
(十四)按合同约定规范使用住房专项维修资金。
(十五)每年至少开展一次健康有益的社区文化活动。
(一)按照物业服务合同和业主(临时)管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
(二)房屋共用部位管理制度完善,实施有效的日常管理和
维修养护,检修记录和保养记录齐全。
(三)根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需维修且属于小修范围的,及时修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业 主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修。
(四)按照住宅装饰装修业主(临时)管理有关规定和业主公约要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的专修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场。
(五)房屋外观完好、整洁,符合原设计要求,无任何违章装修,违章搭建,公共区域无乱张贴悬挂现象。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
(六)每日巡查 1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等,做好巡查记录,并及时维修养护。维修养护处理及时率达90%以上,巡查、检修记录和保养记录齐全。
(七)小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施场地的标示齐全、规范、美观。
(八)对危及房屋结构安全的行为及时告知并进行劝阻,对拒不改正的,报告行政主管部门,并记录在案。
三、共用设施设备维修养护
(一)公共配套设施完善,电梯、水电、消防设施先进,智能化程度高。
(二)对共用设备设施进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),建立完整的共用设施设备清册档案(设备台账),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
(三)设施设备管理科学、规范,维护良好,责任人明确,配备专业的操作维护人员,严格执行设施设备操作规程及保养规范。设施设备运行正常。
(四)属于特种设备的,按照有关规定进行运行、养护、维修和定期检验检测。
(五)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需维修且属于小修范围的,及时修复,属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
(六)消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通。有健全的消防管理制度,建立消防责任制及火灾消防预案。
(七)设备房保持整洁、通风,有防鼠、防尘、防水等措施,无冒滴、漏及鼠害现象。
(八)设备房内相关操作规程上墙张贴,来访登记,无鼠害,配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。
(九)消防监控、中控室等有专人24小时值班,值守人员每班工作时间不超过8小时。
(十)小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
(十一)对照明设备按规定时间定时开关,每天检查,及时更换,路灯、楼道灯完好率不低于95%。
(十二)危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(十三)接到相关部门停水、停电通知后,应提前向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
(一)配备先进的保安设备和监控报警系统,保持最佳运行状态。
(二)实行封闭性管理,小区主出入口24小时站岗值勤,公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。
(三)对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次,配有安全监控设施的,配备专门人员实施24小时监控,并有完备记录。
(四)夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备,收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。
(五)小区实行人车分流管理,有完备且明显的车辆行走、限速、方向、停放等交通标志,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
(六)对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理,进出小区的外来人员实施登记出入管理。
(七)每年对服务人员进行消防培训,对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关
部门,并协助采取相应措施。
五、保洁服务
(一)每栋每单元至少设置一个垃圾桶,垃圾日产日清,每日收集并清运垃圾至少1次。实行垃圾分类,垃圾袋装化,容器封闭,保持垃圾桶清洁,无异味。
(二)根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶,每日清运2次。
(三)有健全的保洁制度,公共保洁区域如小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次,电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次,电梯轿厢每日擦拭2次,目视无污迹;一层共用大厅每日拖洗1次,楼梯扶手每日擦洗1次,共用部位玻璃每周清洁1次,路灯、楼道灯每月清洁1次,楼项天台、屋顶每月清扫1次,有天台、内天井的每日巡视检查1次,无垃圾杂物。及时清除道路积水。发现堆积物或遗洒物及时清理。无明显暴露垃圾,无卫生死角。
(四)共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏,化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
(五)二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
(六)按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蝇、灭蟑、杀虫、消毒活动。 消杀前张贴通知,灭害药物投放处有明显标示。
六、绿化养护
(一)有专业人员实施绿化养护管理。
(二)绿化维护完好、充分,无明显裸露土地。
(三)绿化树木生长基本正常,无死树及明显枯枝死杈,无严重黄叶、焦叶及明显虫咬,树木无明显钉栓、捆绑等现象,草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
(四)绿地整洁,无明显的堆物堆集、搭棚、侵占等现象。
(五)定期组织浇灌、施肥和松土,做好防旱、防涝、防冻。
(六)定期喷洒药物,预防病虫害。喷洒药物前有明显提示。
(七)园林建筑和辅助设施完好,整洁无损。
(八)绿化地设有爱护绿化宣传牌。
二级标准
一、综合服务
(一)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务明确。
(二)承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(三)设有服务接待中心,办公设施设备先进完备,应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。 公示24小时服务电话,及时处理物业管理服务诉求,急修1小时、其他保修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
(四)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(五)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业
管理职业资格证书或岗位证书。
(六)管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
(七)在物业服务中心悬挂(或张贴)物业服务企业资质证书(或复印件)、项目负责人照片,公示物业服务收费项目、标准及依据。
(八)每单元设置信息栏,在小区的显著位置开辟公共信息栏。涉及住户正常生活的物业服务重要事项,应在小区主出入口、各楼层单元门张贴通知,履行告知义务。
(九)定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
(十)及时解答业主咨询和处理业主投诉,每年进行一次物业管理服务满意率调查,满意率达80%以上。
(十一)根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
(十二)按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。
(十三)按合同约定规范使用住房专项维修资金。
二、房屋管理
(一)按照物业服务合同和业主(临时)管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
(二)房屋共用部位管理制度完善,实施有效的日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
(三)根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需维修且属于小修范围的,及时修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业 主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修。
(四)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主(临时)管理规约要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的专修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会或有关部门。
(五)房屋外观良好、整洁,无违章装修,违章搭建,公共区域无乱张贴悬挂现象。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
(六)每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等,做好巡查记录,并及时维修养护。维修养护处理及时率达85%以上,巡查、检修记录和保养记录齐全。
(七)小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。有完整的小区标识导示系统。
三、共用设施设备维修养护
(一)公共配套设施完善,电梯、水电、消防设施先进,智能化程度高。
(二)对共用设备设施进行日常管理和维修养护(依法应由
专业部门负责的除外),建立完整的共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
(三)设施设备管理科学、规范,维护良好,责任人明确,配备专业的操作维护人员,严格执行设施设备操作规程及保养规范。设施设备运行正常。
(四)设备房内相关操作规程上墙张贴,来访登记,无鼠害,配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。
(五)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需维修的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
(六)消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通。建立消防管理制度、消防责任制及火灾消防预案。
(七)设备房保持整洁、通风,有防鼠、防尘、防水等措施,无冒、滴、漏及鼠害现象。
(八)小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
(九)对照明设备按规定时间定时开关,每天检查,及时更换,路灯、楼道灯完好率不低于90%。
(十)危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(十一)接到相关部门停水、停电通知后,应向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
(一)配备保安设备和监控报警系统,保持良好运行状态。
(二)实行封闭性管理,小区主出入口24小时站岗值勤,公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。
(三)对重点区域、重点部位每 2小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,配备专门人员实施24小时监控。
(四)对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
(五)进出小区的装修、家政等劳务人员及其他外来人员实施登记出入管理。
(六)每年对服务人员进行消防培训,对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
五、保洁服务
(一)每栋每单元至少设置一个垃圾桶,每日清运1次。实行垃圾分类,垃圾袋装化,容器封闭,保持垃圾桶清洁,无异味。
(二)根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶,每日清运
1次。
(三)有健全的保洁制度,小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅保持清洁;楼内其他公共区域地面每日清扫2次,每周拖洗一次;共用部位玻璃每月清洁2次,路灯、楼道灯每月清洁1次,及时清除道路积水。
(四)共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每月检查1
次,视检查情况及时清掏,化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,
发现异常及时清掏。
(五)二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要
求。
(六)根据小区情况制定合理的消毒和灭虫除害计划并有效
实。消杀有明显通知及警示。
六、绿化养护
(一)有专业人员实施绿化养护管理。
(二)对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护,各种绿化植物长势良好。
(三)定期组织浇灌、施肥和松土,做好防旱、防涝、防冻。
(四)适时喷洒药物,预防病虫害。
(五)定期清除绿地杂草、杂物。
(六)园林建筑和辅助设施整洁无损。
(七)绿化地设有爱护绿化宣传牌。
三级标准
一、综合服务
(一)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务明确。
(二)承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(三)设有服务接待中心,办公设施设备完备。公示16小时服务电话,及时处理物业管理服务诉求,急修2小时、其他保修按
双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
(四)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
(五)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
(六)管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
(七)及时解答业主咨询和处理业主投诉,每年进行一次物业管理服务满意率调查,满意率达70%以上。
二、房屋管理
(一)按照物业服务合同和业主(临时)管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
(二)有房屋共用部位管理制度,实施有效的日常管理和维修养护。
(三)根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需维修且属于小修范围的,及时修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修。
(四)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主(临时)管理规约要求,建立住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的专修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 每周巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
(五)房屋外观良好,无违章装修,违章搭建,公共区域无
乱张贴悬挂现象,对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
(六)每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等,做好记录,并及时维修养护。维修养护处理及时率达80%以上,检修记录和保养记录齐全。
(七)小区设有小区平面示意图,有小区标识导示系统。
三、共用设施设备维修养护
(一)公共配套设施完善。
(二)对共用设备设施进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
(三)建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。
(四)设施设备管理规范,定期维护,配备设备设施管理人员,按照设施设备操作规程及保养规范运作。设施设备运行正常。
(五)对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需维修的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
(六)消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通。
(七)设备房保持整洁、通风,无明显冒、滴、漏及鼠害现象。
(八)对照明设备按规定时间定时开关,每天检查,及时更换,路灯、楼道灯完好率不低于85%。
(九)危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施,
对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(十)接到相关部门停水、停电通知后,应向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
(一)小区主出入口24小时站岗值勤,配有必要的技防监控设施。
(二)对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次,并做好巡查记录。
(三)对进出小区的车辆实施管理,引导车辆有序通行、停放。
(四)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
五、保洁服务
(一)每栋每单元至少设置一个垃圾桶,每日清运1次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁,无异味。
(二)根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶,每日清运1次。
(三)小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次,楼内公共区域地面每日清扫1次,每半月拖洗一次,共用部位玻璃每月清洁1次,路灯、楼道灯每月清洁1次,及时清除道路积水。
(四)共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每季检查1次,视检查情况及时清掏,化粪池每季检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
(五)二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生
要求。
(六)根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。
六、绿化养护
(一)有专职人员实施绿化养护管理。
(二)对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。
(四)适时喷洒药物,预防病虫害。
(五)园林建筑和辅助设施完好无损。
四级标准
一、综合服务
(一)服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务明确。
(二)承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
(三)设有服务接待中心,公示、小时服务电话,及时处理物业管理服务诉求,按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
(四)有物业管理方案,财务管理、档案管理等制度。
(五)服务人员持有职业上岗证书。
二、房屋管理
(一)按照物业服务合同和业主(临时)管理规约的约定对
房屋及配套设施设备提供服务。
(二)有房屋共用部位管理制度,实施日常管理和维修养护。
(三)根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需维修且属于小修范围的,及时修复,属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告和建议,根据业主大会的决定,组织维修。
(四)按照住宅装饰装修管理有关规定和业主(临时)管理规约要求,装修前,依规定审核业主(使用人)的专修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少2次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线 等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
(五)对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
(六)每周巡查1次小区,发现损坏进行维修、养护。
(七)小区、栋、单元(门)、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
(一)对共用设备设施进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
(二)设施设备按期维护,运行正常。
(三)建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修记录齐全。
(四)设备设施管理人员,按照设施设备操作规程及保养规范运作。
(五)消防设施设备可随时启用;消防通道畅通。
(六)设备房保持整洁、通风,无明显冒、滴、漏及鼠害现象。
(七)对照明设备按规定时间定时开关,路灯、楼道灯完好率不低于80%。
四、协助维护公共秩序
(一)小区24小时值勤。
(二)实施巡视巡察制度,对重点区域重点部位每6小时至少巡查1次。
(三)车辆停放有序。
(四)对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门。
五、保洁服务
(一)小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每日清运1次。
(二)小区公共场所每日清扫1次。
(三)雨、污水井每季检查1次,视检查情况及时清掏,化粪池每半年检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
(四)二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
六、绿化养护
(一)对草坪、花卉、绿篱、树木进行修剪、养护。
(二)定期清除绿地杂草、杂物。
(三)预防花草树木病虫害。
附件二
贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表
序号 |
收费项目 |
计算标准 |
服务 等级 |
收费 基准价 |
浮动 幅度 |
备注 |
1 |
住宅物业 服务费 |
元/m2.月 |
一级 |
1.00 |
15% |
按住户建筑 面积计算。 |
二级 |
0.80 | |||||
三级 |
0.65 | |||||
四级 |
0.50 | |||||
2 |
电梯 维护费 |
元/m2.月 |
1至4级 |
0.30 |
-- | |
3 |
车位、车库 物业服务费 |
元/ m2.月.车位 |
一级 |
0.19 |
15% |
指产权车位、车库。 |
二级 |
0.16 | |||||
三级 |
0.13 | |||||
四级 |
0.10 | |||||
4 |
装修垃圾 清运费 |
元/m2 |
1至4级 |
3.00 |
-- |
按住房建筑面积计算,含装修管理提供服务。 |
5 |
小区 出入证 (IC卡) |
元/卡 |
1至4级 |
10.00 |
-- |
每户3张免费卡除外 |
说明:表中1-3项价格已包含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用;电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。
附件三
贺州市住宅小区车辆停放服务收费标准表
一、车辆停车收费
单位:元/位、车 | ||||||
车型 |
小车 |
摩托车、电动车 |
自行车 | |||
月 |
月 |
月 | ||||
室内(一类) |
210-240 |
25 |
10 | |||
室内(二类) |
150-180 |
25 |
10 | |||
露天 |
90-120 |
25 |
10 |
二、临时停车收费
单位:元/车.次
车型 |
临时停放 |
备注 | |||
2-5小时 (含5小时) |
5-8小时 (含8小时) |
8-13小时 (含13小时) |
13-24小时 (含24小时) | ||
小型汽车 |
3.00 |
6.00 |
10.00 |
15.00 |
货车2吨以下,客车20座以下 |
摩托车、 助力车 |
2.00 |
3.00 |
4.00 |
5.00 |
含三轮摩托车、电动摩托车 |
自行车 |
不收费 |
说明:
1.室内(地下停车场)类别划分:同时符合停车场地面为地坪漆面(或同等质地及以上)、监控、智能IC卡控制条件的为一类;没有上款条件的为二类。
2.业主大会成立之前,属全体业主共有的部分并用于停车的,停车收费中车位租赁费和车辆停放服务费的分配按6:4的比例划分;业主大会成立之后按业主大会的决定划分。除上述之外,停车收费中车位租赁费和车辆停放服务费的分配比例由产权人与物业服务企业双方协商确定。
3.车辆停放1小时内(含)不收费;电动车收费不含充电电费。
4.业主在自己拥有使用权的车位(车库)内停车仅交纳车位物业费,不用再缴纳车辆停放服务费。
5.具体收费标准由物业服务单位根据自身经营情况确定。指导标准(上限)为最高收费标准,超过上限标准的,按程序重新申报。
6.原收费标准低于或等于下限收费标准的,一年内调整幅度控制在60%之内;原收费标准高于下限收费标准的, 调整幅度控制在50%之内,最终调价标准不得超过上限。
7.大、小车以实际停放车位数按上述规定标准收费。
8.车辆出入IC卡免费发放。
附件四
贺州市住宅小区物业服务等级标准和收费标准
备案表
物业服务企业名称 |
公司电话 |
||||||
物业小区名称 |
服务等级 |
级 | |||||
物业地址 |
高层住宅 |
栋 | |||||
小区建筑面积(m2) |
小区住户 (户) |
小高层住宅 |
栋 | ||||
公司负责人 |
联系电话 |
多层住宅 |
栋 | ||||
物业服务收费项目 |
计算单位 |
基准价 |
执行价 |
浮动幅度(%) | |||
一、物业服务费 |
住宅 |
元/m2.月 |
|||||
产权车位、车库 |
元/m2.月.车位 |
||||||
二、电梯维护费 |
元/m2.月 |
-- | |||||
三、车辆停放服务收费 |
小车 |
室内一类 |
月票 |
-- | |||
室内二类 |
|||||||
露天 |
|||||||
摩托车、电动车 |
室内一类 |
月票 |
|||||
室内二类 |
|||||||
露天 |
|||||||
自行车 |
室内一类 |
月票 |
|||||
室内二类 |
|||||||
露天 |
(续表)
物业服务项目 |
计算单位 |
基准价 |
执行价 |
浮动幅度(%) | |
四、临时停车收费 |
-- |
-- |
-- |
-- | |
1、小汽车 |
2-5小时 (含5小时) |
元/车.次 |
-- | ||
5-8小时 (含8小时) |
|||||
8-13小时 (含13小时) |
|||||
13-24小时 (含24小时) |
|||||
2、摩托车、电动车 |
2-5小时 (含5小时) |
元/车.次 |
|||
5-8小时 (含8小时) |
|||||
8-13小时 (含13小时) |
|||||
13-24小时 (含24小时) |
|||||
市物价局备案意见 |
201 年 月 日 |
说明:本表一式三份,取得备案意见后分别由物价、房产部门和物业服务企业存档备查。